住宅ローン金利が上がったのに返済額は同じ？月10万円の内訳で分かる違い

情報確認日：2026年10月21日

住宅ローンの金利が上がったというニュースを見た。でも、銀行口座から引き落とされる額は先月と同じ。「うちのローンは関係なかったのかな」と思った人もいるかもしれません。

変動金利・元利均等返済のローンでは、毎月の返済額が据え置かれていても、利息が増え、元金の返済に回る分が減ることがあります。「引き落とし額が同じ」と「負担が変わっていない」は、同じ意味ではありません。

この記事では、月10万円返済のモデルでその違いを示します。金利のニュースだけで固定金利への変更や借り換えを急ぐのではなく、まず何が変わるのかをつかむための記事です。

月10万円のままでも、元金に回る額は6,250円減る例

残高3,000万円、毎月の返済額10万円と仮定します。金利が年1.00％から年1.25％になったとき、同じ残高に対する1か月分を単純に比較すると、次のようになります。

同じ10万円を払っても、借入残高を減らすために使われるお金は6,250円少なくなります。差が見えるのは銀行口座の出金額ではなく、返済の内訳です。

上記は仕組みを示す仮定の例で、特定の銀行の適用金利ではありません。利息を「残高×年利÷12」で概算し、同じ月初残高で比べています。実際の計算方法、端数処理、返済日による違いがあり、この差をそのまま12倍して年間負担や総返済額とはできません。

「10月の金利改定」が、10月の支払いに出るとは限らない

金利を見直す日、新しい金利を返済に使い始める日、月々の返済額を変更する日は、別々の場合があります。

たとえばりそな銀行の2026年10月1日の基準金利見直しに関する案内では、既存の住宅ローンの借入金利は2027年1月返済分から変わるとしています。返済額には5年ごとの見直しと125％ルールが関係すると説明しています。

同案内では返済予定表を11月の第3月曜日にマイゲート等で確認でき、郵送は11月末までとしています。これは同銀行の案内であり、すべての銀行・契約に共通のスケジュールではありません。

5年ルール・125％ルールは、利息の上昇を止める制度ではない

5年ルールは返済額の見直し時期に関するもの、125％ルールは見直し後の返済額の上限に関するものです。借入金利が上がらなくなるルールでも、増えた利息が免除されるルールでもありません。

また、これらがない商品や、元金均等返済など扱いの違う契約もあります。全期間固定金利で返済中のローンと、固定期間の終了を迎えるローンも分けて考える必要があります。

固定金利への変更や借り換えでは、変更後の金利だけでなく手数料、残高、残り期間も結果を左右します。「変動が上がったから借り換えが必ず得」とは言い切れません。

まず見るのは、返済予定表の「元金」と「利息」

今回のニュースを受けて最初にすることは、借り換えの申し込みではありません。銀行の最新の返済予定表を開き、元金と利息の内訳を確認することです。新しい予定表がまだ出ていなければ、銀行の通知にある公開・発送時期を目安にしてください。

この記事の例は、返済額が同じでも何が変わるかを示すものです。暮らし診断の賃貸・引越し向け診断では、住宅ローンの契約別の利息や借り換え損益は計算できないため、今回は診断への誘導は設けていません。

一次情報

• りそな銀行：ローン基準金利の見直しについて
• みずほ銀行：住宅ローンの金利・返済方法